تمرکز برجسازی در مناطق خاص
مطابق با نظریه شورای ساختمانهای بلند و اسکان شهری در آمریکا، ساختمان بلند بدون مشخص کردن ارتفاع یا تعداد طبقات آن ساختمانی است که بلندی آن بهطور قابل ملاحظهای بر یکی از جنبههای استفاده از فضا یا برنامهریزی ساخت آن تاثیر بگذارد. این ساختمانها در مقایسه با ساختمانهای معمولی نیازمند ضوابط و مقررات ویژه در طراحی، برنامه و ساخت است.
در کتاب استانداردهای برنامهریزی و طراحی شهری آمریکا نیز ساختمانهای بالای 12 طبقه به عنوان بلندمرتبه در نظر گرفته شدهاند. از سوی دیگر کمیسیون برنامهریزی ملی سوئیس هر ساختمانی را که نسبت به ساختمانهای اطراف خود دارای ارتفاع قابل ملاحظهای باشد، ساختمان بلندمرتبه تعریف میکند. اما ساختمانهای بلندمرتبه در ایران نیز از تعریف ثابتی برخوردار نبودهاند. ساختمانهای بلند براساس ضوابط و مقررات شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مصوب سال 1377، به ساختمانهای بالای 6 طبقه گفته شده، اما این تعریف براساس طرح جامع تهران مصوب سال 1386 به ساختمانهای بالای 12 طبقه گفته شده است. وجود این تعاریف از سالهای گذشته نشان میدهد که اصولا ساختوسازهای پرتراکم و بلندمرتبه گرایشی جدید نیست، بلکه از گذشتههای دور این خواست برای هرچه بلندتر و مرتفعتر ساختن وجود داشته است. در دوره کنونی نیز بهویژه در کلانشهرهای کشور بهویژه تهران، با موجی از این نوع ساختوسازها مواجه هستیم که با توجه به انگیزههای محرک آن به نظر نمیرسد با کاهش آن در آینده مواجه باشیم؛ بنابراین برای دنیایی با ساختوسازهای پرتراکمتر و بناهای مرتفعتر باید آماده باشیم و برای افزایش مطلوبیتهای آن از یکسو و کاهش پیامدهای مختلف اجتماعی و کالبدی آن در زیستگاههای انسانی تدارک کافی و موثر ببینیم. از این رو به نظر میرسد با تکیه بر این دیدگاه در قالب ضوابط طرح تفصیلی جدید تهران مصوب سال 1391 پیشبینی شد تا 6 ماه پس از اجرای آن، ضوابط ویژه ساخت وسازهای بلندمرتبه برای شهر تهران تدوین و برای تصویب به شورایعالی شهرسازی ابلاغ شود.
با این حال تاخیر در ارسال این ضوابط، منجر به پیگیریهایی از سوی شورایعالی شهرسازی برای تدوین و ارسال هرچه زودتر این ضوابط شد. نهایتا نیمه دوم سال گذشته پیشنویس ضوابط بلندمرتبهسازی از سوی مدیریت شهری به شورایعالی شهرسازی و معماری کشور ارسال شد. بررسی اولیه این ضوابط حاکی از لحاظ نشدن تمامی ابعاد ضروری بلندمرتبهسازی در شهری همچون تهران بود. از این رو شورایعالی شهرسازی خواستار تکمیل اطلاعات پیشنویس ضوابط بلندمرتبه سازی از سوی مدیریت شهری پایتخت شده است و در این میان دستور توقف صدور مجوزهای بلندمرتبهسازی را برای تمامی پهنههای کلانشهر تهران صادر کرده است. اما آنچه در این زمینه باید مورد توجه هر دو نهاد دولت و مدیریت شهری قرار بگیرد، توجه به حقوق شهروندی و جلوگیری از غلبه انگیزههای اقتصادی بر حقوق شهروندی در نحوه تنظیم و تدوین ضوابط بلندمرتبه سازی است. تمایل به ساخت بناهای بلند و میزان تاثیرگذاری آن بر محیط اطراف بر یک رابطه دوسویه استوار است. از یکسو انگیزه اقتصادی مالک زمین و تلاش وی برای حداکثر کردن این صرفه اقتصادی تقویت میشود و از سوی دیگر حقوق شهروندان در فضای عمومی با تکیه بر حق انسانها (شهروندان) در برخورداری از محیط زندگی ایمن، سالم، شاداب و سرزنده، با امکان دسترسی به زیرساختها و خدمات شهری مناسب – که با بارگذاری زیاد توسط ساختوسازهای پرتراکم به خطر نیفتاده باشد – تعریف میشود. به همین دلیل تلاش بر این است تا مسیر تنظیم ضوابط بلندمرتبهسازی به سمتی رود که حقوق شهروندی در مقابله با انگیزههای اقتصادی به خطر نیفتد و در تطبیق با اطلاعات بلندمرتبه سازی گذشته، ساخت بناهای بلند در پایتخت حداکثر در یک یا 2 درصد اراضی شهری مجاز شمرده شود.
ساخت وسازهاي بلندمرتبه در هر يک از قطعات مجاز در چهار دسته H1، H2، H3 و H4 طبقه بندي مي شوند. حداکثر ارتفاع پيش بيني شده براي ساخت وسازهاي بلندمرتبه در گروه H1، با 300 متر ارتفاع معادل 40 طبقه است که منوط به ساخت پرديس ويژه بلندمرتبه و بلندمرتبه ويژه تجارت جهاني است. در اين دسته حداکثر سطح اشغال مجاز 25 درصد است. در دسته دوم که H2 خوانده مي شود حداکثر ارتفاع مجاز 200 متر معادل 20 طبقه است که به ساخت مراکز تجاري و اداري اختصاص دارد. در اين دست حداکثر سطح اشغال در طبقات پايه 40 درصد است. در دسته H3 حداکثر تراکم مجاز 14 طبقه معادل 140 متر ارتفاع است. عرصه هاي گسترده و عمومي شهري در اين بخش مجاز شناخته مي شوند. دسته چهارم نيز حداکثر تراکم مجاز 13 طبقه است.
نکته مهم و بارز در اين بسته، آن است که تمامي برج هاي بلندمرتبه درهر زير پهنه بايد داراي طرح توجيهي مصوب درکميسيون ماده پنج باشد.
اين طرح توجيهي بايد شامل گزارش هايي مشتمل بر ارزيابي هاي زيست محيطي، ترافيکي، سيما و منظر شهري، سايه اندازي، شهرسازي، اقتصادي و اجتماعي باشد.
در اين بسته پيشنهادي تاکيد شده است ساخت وسازهاي بلندمرتبه بيش از 20 طبقه بايد در قطعاتي ساخته شود که حداقل يک هکتار وسعت دارند. ضمن آنکه حداقل اندازه يکي از برهاي زمين در بناهاي بلندمرتبه بايد 25 متر باشد. در اين بسته پيشنهادي به مالک يا سرمايه گذار پروژه هاي بلندمرتبه تاکيد شده به ازاي هر 100 واحد مسکوني بايد پيش بيني تامين سرانه هاي خدمات هفت گانه پشتيبان سکونت نيز صورت گيرد.
بخشي از اين ضوابط به چگونگي و ميزان تامين فضاهاي باز و سبز در محدوده بناهاي بلندمرتبه اختصاص دارد. براساس اين ضوابط حداقل سطح فضاي سبز و باز در هر يک از عرصه هاي بلندمرتبه ويژه که در دسته H1 ساخته مي شوند، 50 درصد مساحت قطعه است. از آنجا که يکي از خطوط قرمز تعيين شده در ضوابط طرح تفصيلي تامين پارکينگ ديده شده در قالب بسته پيشنهادي ضوابط بلندمرتبه سازي نيز آمده است که براي تامين پارکينگ موردنياز براي تمامي بناهاي بلندمرتبه 20 درصد مازاد بر ضوابط طرح تفصيلي بايد اقدام شود.
يکي از قابليت هاي پيش بيني شده در اين بسته پيشنهادي تخصيص حداکثر 20 درصد تراکم ساختماني در عرصه هاي وسيع مناسب بلندمرتبه سازي که در پهنه فعاليت واقع شده اند به يک کاربري ويژه با عنوان home office (خانه- کار) است. اين کاربري ويژه به يک واحد مسکوني تجهيز شده براي سکونت و کار به شکل همزمان اختصاص دارد.
تصاویر مکان برج سازی در دیگر شهرهای جهان
دوبی
امان - پایتخت اردن
کویت
هنگ کنگ
شانگهای
سیدنی
مسکو
شیکاگو
نادري معاون شهرسازي شهرداري تهران، مکان (location) را مهمترين اصل در صدور مجوز بلندمرتبهسازي در ضوابط در حال تکميل دانست و گفت: براي تاييد مجوز بلندمرتبهسازي «مکان» پيششرط اصلي شهرداري است. به اين معني که ضوابط کلي تدوين نميشود بلکه مکانها و موقعيتهاي مشخصي در شهر براي ساخت بلندمرتبهها پيشبيني ميشود و براي آنها ضوابط خاص اعلام خواهد شد. او به «دنياي اقتصاد» توضيح داد: در پيشنويس ضوابط ارائه مجوز بلندمرتبهسازي در تمامي پهنههاي شهر پيشبيني نشده است بلکه براساس آن ساخت وسازهاي بلندمرتبه فقط در پهنههاي مسکوني و تجاري مجاز شناخته شده است. او ادامه داد: حتي در برخي جانماييهاي انجام شده در جوار بزرگراههاي اصلي شهر امکان صدور مجوز ساختمانهاي با ارتفاع 300 متر نيز وجود دارد.
نادري با اشاره به اين موضوع که پيشنويس ضوابط بلندمرتبهسازي به کميسيون ماده 5 ارسال شده است، اظهار کرد: صدور مجوز بلندمرتبه در پهنه سبز مجاز نيست بلکه ساخت وساز در اين پهنه مطابق با قانون گذشته يعني 30 به 70 (فقط 30 درصد عرصه به مالک اجازه ساختوساز داده ميشود و 70 درصد زمين براي احداث فضاي سبز در اختيار شهرداري قرار ميگيرد) خواهد بود. در همين رابطه محمد سالاري رئيس کميسيون شهرسازي و معماري شوراي شهر نيز به «دنياي اقتصاد» اعلام کرد: اين ضوابط براي بررسي به شوراي شهر تهران ارسال شده است. او تصريح کرد: با توجه به دستورالعمل جديد در مورد تدوين نسخههاي سبکسازي تهران براي تعديل جمعيت و حفظ سقف جمعيتي پايتخت مطابق با طرح جامع، چون هنوز ضوابط بلندمرتبهسازي در دستورالعمل طرح تفصيلي قرار نگرفته ميتوان آن را مورد بازنگري قرار داد تا از بارگذاريهاي اضافه در پهنههاي شهر جلوگيري شود.
دسته بندی : برج
برچسبها:
برجسازی,
تهران,
برج,
پروژه
